南昌轨道集团成功发行10亿元地铁大厦CMBS 创上交所同类产品利率历史最低
发布时间：
2025-07-17 15:59
来源：
财务部
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2025年7月15日，南昌轨道交通集团有限公司（以下简称“南昌轨道集团”）成功在上交所发行“南昌轨交资产支持专项计划(地铁大厦资产证券化CMBS)”，发行规模10亿元（其中优先级9.73亿元），优先级票面利率仅2%，产品期限18年（3+3+3+3+3+3），创上交所市场同类CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）产品发行利率最低；更值得关注的是，本次发行优先级证券全场倍数达4.05倍（即实际募集资金为计划发行规模的4.05倍），远超市场预期，成为今年上交所罕见的“爆款”金融产品。作为南昌市首单由国有企业主导发行的CMBS产品，本次发行不仅实现了优质存量资产的高效盘活，更标志着南昌市国有企业在市场化融资创新领域迈出关键一步。
一、资产证券化破局，激活万亿级存量资产价值
CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities）是以商业地产未来租金收入等现金流为支撑，通过结构化设计发行的资产支持证券，是企业盘活存量资产、优化负债结构的重要工具。此次南昌轨道集团发行的CMBS底层资产为地铁大厦——这座矗立于南昌核心商圈的地标性建筑，总建筑面积超13万平方米，集商业、办公、交通枢纽功能于一体，平均出租率保持80%以上，现金流稳定且增长潜力显著。
“通过CMBS模式，我们将地铁大厦的未来收益权转化为标准化、可流通的金融产品，一次性获得10亿元低成本资金，相当于为优质资产装上了‘流动性引擎’。”这一创新不仅解决了传统融资方式中对抵押物依赖度高、融资成本相对较高的问题，更通过市场化手段激活了存量资产的价值。尤其是优先级全场倍数达4.05倍的认购热度，充分印证了市场对地铁大厦资产质量的高度信心。”
二、首单国企CMBS落地，树立区域融资新标杆
作为南昌市属重点国有企业，南昌轨道集团承担着全市轨道交通建设、运营及TOD（以公共交通为导向的开发）综合开发的核心使命。近年来，随着南昌地铁线网加速成网（已开通运营里程超160公里，日均客流量突破200万人次），集团资产规模突破千亿，但也面临存量资产运营效率提升、资金回笼周期匹配等挑战。此次地铁大厦CMBS的成功发行，正是集团破解上述难题的关键实践。
值得关注的是，本次发行创下上交所市场CMBS产品最低票面利率纪录（2%），且优先级全场倍数高达4.05倍，两项核心指标均领跑同期同类产品。“2%的利率水平，不仅低于同期银行贷款利率，更低于市场同类商业地产ABS产品的平均利率（约3%-4%）；而4.05倍的全场倍数，更反映出投资者对南昌轨道集团信用资质、资产运营能力及产品结构设计的高度认可。”这背后是南昌市经济高质量发展的韧性、轨道交通网络的辐射效应，以及集团市场化改革的成效共同支撑的结果。
三、盘活存量反哺民生，赋能城市高质量发展
此次10亿元募集资金将重点用于南昌轨道集团存量债务置换、地铁TOD综合开发项目及民生工程建设。“我们计划将资金投入到地铁沿线站点周边综合开发中，通过‘地铁+商业+住宅’的立体开发模式，进一步放大轨道交通的经济效益和社会效益。”同时，部分资金将用于补充日常运营资金，为后续地铁线路建设提供有力保障，助力南昌打造‘轨道上的都市圈’，为城市能级提升与民生福祉改善作出更大贡献。
本次CMBS的成功发行，不仅是南昌轨道集团“资产盘活”的里程碑，更是南昌市深化国资国企改革、推动金融服务实体经济的典型案例，向全国市场传递了“南昌资产有价值、南昌国企有信用、南昌发展有潜力”的积极信号。
从“建地铁”到“管资产”，从“重建设”到“重运营”，南昌轨道集团正以创新为笔，在资产证券化的蓝海中书写国企高质量发展的新篇章。下一步，我们将进一步依托集团现有优质存量资产，探索REITs（不动产投资信托基金）、CMBS等多元化融资工具，形成‘存量资产—金融产品—再投资’的良性循环，为南昌‘强省会’战略实施注入强劲动能。
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