《南昌日报》政经周刊：南昌轨道集团开启“地铁+物业”的全新时代
发布时间：
2020-04-15 00:00
来源：
党委工作部
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近日，南昌轨道交通集团地产开发有限公司副总经理杨璇接受了《南昌日报》记者的采访，对TOD模式进行专业解读，并重点介绍了发展TOD模式的必然性、南昌地铁推进TOD模式的主要做法。报道全文如下：
选择TOD是顺应发展的破题之要
早在上世纪90年代初期，美国人彼得·卡尔索尔普提出TOD城市发展模式，即以公共交通尤其是地铁、轻轨等公共交通站点为中心，建立城市核心功能为一体的城区，实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。近年来，TOD——这种以公共交通为导向的发展模式在日本、香港应用得极为成功。
“地铁改变城市，更改变生活。地铁把大量人群聚集到它的站点周围，从而衍生出大型新兴居住区和商业的繁荣，从这个意义上来说，地铁融合了人口和商业。”据南昌轨道交通地产开发有限公司副总经理杨璇介绍。
“大多数城市轨道交通因为投资回报周期长、运营和维修成本高，导致世界上许多国家和地区的轨道交通运营商都处于亏损状态。但是香港铁路有限公司是个例外，它是全球少数几个实现盈利的城市地铁公司之一，港铁‘轨道+物业’发展模式是它实现盈利的关键之一。”杨璇说，“轨道交通＋物业”模式的核心在于，把轨道交通投资建设和沿线土地开发升值紧密相连，利用物业开发的增值部分来填补轨道建设和运营的资金缺口，实现合理回报。
为什么要选择TOD模式？杨璇说，依据轨道交通建设规划，从2012年到2020年期间，南昌轨道交通预计投资近600亿元，面对巨额资金需求，单纯依靠财政收入解决不是长久之计，因此最初的尝试就是通过对地铁站周边及沿线的土地进行高密度的商业开发，进行房地产、商办和娱乐等经营性项目的建设，取得土地的增值收益，平衡轨道交通的建设成本，解决建设资金问题。
国内外轨道交通建设的实践证明，随着轨道交通建设的推进，轨道交通沿线的土地价值将不断上升，规划利用好地铁沿线土地资源和土地收益，对于顺利推进轨道交通建设极其重要。市政府正积极推动轨道交通建设资金筹措用地的落实，并成立了土地储备中心轨道分中心，建立轨道交通建设的土地收储与开发机制；明确融资用地的土地出让金扣除相应税费后，将全额返还进入“轨道交通建设专项资金”专户，用于建设轨道交通及维护轨道交通的运营。
“无论是政策还是风向，轨道交通的TOD模式不是锦上添花的亮点，而是发展的必需，为了实现轨道建设的可持续发展，结合南昌实际，南昌轨道交通集团紧紧抓住政策资源优势，确定资源变资产、资产变资本、资本变资金的运作思路。”杨璇说，内涵就是大力发展地铁沿线物业，提高土地价值，将外溢的地铁效益进行有效回收。“这也表示，南昌轨道交通选择TOD模式是必然的。”
（图片来源网络）
激活TOD是促进经济的必然之举
4月11日，星期六，繁华的中山路车水马龙。百盛B馆主门口上部的大型LED屏幕与写字楼的玻璃幕墙点睛了现代元素，灰白色的外立面与周边建筑形成融洽的氛围。对于南昌这座拥有500多万人口的大都市而言，居住模式正由于轨道交通的助力而逐渐颠覆。近年来，为顺应城市发展潮流，南昌轨道集团开启“地铁+物业”的全新时代。
“地铁+物业”是指利用轨道交通带动土地开发，结合地铁车辆段、车站进行高强度综合开发，并设置公交换乘设施，建设集居住、商业、办公、酒店等多功能于一体的城市综合体，使土地开发与地铁列车场库、车站融为一体，从而解决百姓出行、生活问题。百盛B馆的实践，不仅提升土地利用价值，也让TOD模式在南昌实践得到了诠释。
“地铁不仅仅将承担起城市出行的重任，其宗旨是通过完善城市功能，布局城市空间，改变我们的生活方式。为此我们尽可能用足‘上、下’的空间，打造多位立体的轨道交通生活模式。”杨璇表示，地铁，为附属的地铁站点上盖商业引入了巨大客流，TOD 就是“客流”转化为“人留”，从而提升城市生活品质和消费能级。“我们依托天虹商场、百盛中山城百货以及动壹基地等浓郁的商业氛围，进一步激发商业功能，不仅完善城市商业配套，也进一步提高物业的利用率、为南昌市带来了‘地铁+物业’的商业区域新地标。”
新经济业态，依托轨道交通站点的人流聚集效应，围绕站点打造高密度的商业空间，植入营造新消费场景，让乘客与城市无缝“接轨”，实现人与地铁不再是乘客与交通工具的简单关系，而衍化为居民与生活习惯、居民与城市文化的关系。“其实我们在调研的时候就发现，地铁1号线开通以来，卫东站和谢家村站客流一直表现突出。究其原因，卫东站有个近50万平方米的万达广场，谢家村站有个近30万平方米的恒茂梦时代广场。”杨璇说，除了“地铁+物业”的综合体，近年来，由轨道交通孕育的一大批“明星”产品真实地让南昌人的生活立体起来。
位于红谷滩新区CBD中央商务核心区的地铁大厦，与地铁1、2号换乘站——地铁大道站直接连通，形成近2万平方米的地下商业，使写字楼与车站无缝对接；
位于凤凰洲片区的地铁万科时代广场是南昌首个地铁城市综合体项目，该站点的设计充分结合物业规划，是南昌首个可以通过地下室直达地铁车站的住宅项目……
截至目前，南昌轨道交通集团在地铁1号线沿线投资建设的物业项目有27个，规划总建筑面积超过110万平方米，“从经济价值和社会价值角度来看，都印证了‘地铁+物业’这种TOD模式在南昌是可行的。特别是通过1、2号线建设和运营，让我们更坚定自己的理念和发展方向。”杨璇说，未来已来，从轨道交通到TOD，南昌交通枢纽的聚合性更强，资源的叠加驱动立体城市的生长，更高效的城市价值逐渐被激活。
延伸TOD 是未来发展的核心要义
“地铁改变生活”，对南昌人来说，这句话再合适不过。由地铁带来的空间组合变化，正不断激活英雄城的生长。
随着城市化进程加速，城市人口急剧膨胀，交通路网不断拓展，居民工作与生活空间相互分离，交通拥堵加剧，居民通勤时间和成本不断增长，不仅人们的工作效率及生活质量受到影响，城市发展活力也大打折扣。可就在几天前，南昌轨道交通产业园进入了市民的眼球，“地铁+商贸”的深度融合也将成为市民期待未来发展的重要引擎。
目前国内已经有青岛、长春、株洲、昆明等14个城市布局了轨道交通产业园，规划产值最低都在千亿元以上。“轨道交通产业园对南昌来讲是个新鲜事物，但是对全国部分其他城市来讲，已经进行了布局和生产。经过我们到一些城市考察调研，发现轨道产业园大有可为。”南昌轨道交通集团相关负责人告诉记者，在2019年底，南昌轨道交通集团就请了专业团队，按照千亿元的标准对南昌轨道交通产业园进行规划。“我们打算与南昌工业控股集团强强联手，初步考虑发展以轨道车辆高技术关键部件制造为主导核心产业，以轨道交通车辆造修、新型材料、信息智能技术、机电系统集成、技术服务为支柱产业的轨道建设运营全链条产业集群。”
“南昌轨道交通集团已经明确将TOD作为集团多元发展战略方向之一。下一步，我们将提请政府研究出台《南昌市轨道交通站场周边土地综合开发及综合体建设实施办法》，作为TOD模式发展的政策支撑。”该负责人表示，南昌轨道集团将采取统筹规划、分步实施的原则，开展2-4号线沿线规划的120万平方米上盖物业建设，并且加大力度打造地铁小镇这种综合性、区域性的TOD物业，充分发挥出TOD模式对于提升城市功能的作用。
用该负责人的话说，要实现地铁和商贸高效衔接，需要做到“四个同步”，即轨道交通与上盖物业同步规划、同步选址、同步设计、同步实施。比如，现有已建成的商场，有的没有地下室或地下室无法满足地铁接入条件，有的是商场开发者自己不愿意接入。因此，必须在轨道交通线路规划阶段就考虑沿线物业发展的要求，让“商业跟着地铁走”，在地铁规划和在建线路周边，布局一批超大空间尺度、高人口密度的大型商贸综合体，形成以轨道交通线路为轴线的商贸综合服务走廊。同时，在今后规划地铁线路时，也将把商贸综合体布局规划考虑进去，在地铁站点出入口设置上充分考虑与商贸综合体的衔接。
TOD，赋能城市发展；TOD，是城市发展必然；TOD，为改变城市而生。“全新的机遇和城市发展理念，将使南昌轨道在国内外城市TOD发展经验的基础上走出自我发展新模式。”该负责人表示，TOD凭借强大的改善交通拥堵、高效的资源配置以及营造新经济中心的能力已然成为当下解决大型城市发展规划问题的优选模式。“我们有理由期待，南昌地铁打造TOD，不仅能通过城市空间与产业发展的布局规划来探索城市新型发展道路，为很多区域疏解、承接起到示范作用，还可以进一步丰富市民的都市生活，诞生新地标、新景点、新场所、新生活方式，不断提高人民群众的幸福感、获得感和安全感，真正实现‘城市让生活更美好’的愿景。”该负责人表示。
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